L’essentiel
- Trois garanties légales protègent une maison neuve après la réception.
- La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres pendant un an.
- La garantie biennale porte sur le bon fonctionnement des équipements pendant deux ans.
- La garantie décennale couvre les désordres graves pendant dix ans.
La garantie de parfait achèvement
D’une durée d’un an à compter de la réception, la garantie de parfait achèvement, prévue par l’article 1792-6 du Code civil, oblige le constructeur à réparer tous les désordres signalés, qu’il s’agisse des réserves émises lors de la réception ou de défauts apparus durant cette première année. C’est la garantie la plus large dans le temps couvert, puisqu’elle vise l’ensemble des désordres, sans condition de gravité.
La garantie biennale
La garantie biennale, ou garantie de bon fonctionnement, dure deux ans à compter de la réception. Elle porte sur les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage, c’est à dire ceux que l’on peut retirer ou remplacer sans abîmer la construction : volets, portes intérieures, robinetterie, chauffe-eau, etc. Si l’un de ces équipements cesse de bien fonctionner, le constructeur doit le réparer ou le remplacer.
La garantie décennale
La garantie décennale couvre, pendant dix ans, les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, ainsi que ceux affectant des éléments d’équipement indissociables. Fissures structurelles graves, problèmes d’étanchéité majeurs ou défauts touchant la stabilité entrent dans son champ. C’est la garantie la plus protectrice pour les sinistres lourds.
L’assurance dommages-ouvrage
Pour mobiliser rapidement la garantie décennale sans attendre une décision de justice, le maître d’ouvrage doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant le début des travaux. Elle préfinance les réparations des désordres de nature décennale, puis se retourne contre les responsables. Elle prend le relais après la première année couverte par la garantie de parfait achèvement.
La garantie de parfait achèvement
Valable un an à compter de la réception, la garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres signalés, qu’ils aient fait l’objet de réserves à la réception ou qu’ils apparaissent durant l’année. Le constructeur doit les corriger, quelle que soit leur nature.
La garantie biennale
D’une durée de deux ans, la garantie biennale (ou de bon fonctionnement) couvre les éléments d’équipement dissociables du bâti : volets, robinetterie, chauffe-eau, portes intérieures. Si l’un d’eux tombe en panne sans faute d’usage, le constructeur doit le réparer ou le remplacer.
La garantie décennale
La plus protectrice, valable dix ans, couvre les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination : fissures structurelles, effondrement, infiltrations graves. C’est elle qui protège contre les sinistres les plus lourds.
Questions fréquentes
Quelles sont les trois garanties légales ?
Le parfait achèvement (1 an), la biennale (2 ans, équipements) et la décennale (10 ans, solidité et impropriété à destination).
Que couvre la garantie de parfait achèvement ?
Tous les désordres signalés durant la première année, qu’ils soient réservés à la réception ou découverts ensuite.
Que couvre la garantie biennale ?
Les éléments d’équipement dissociables du bâti pendant deux ans : volets, robinetterie, chauffe-eau, portes intérieures.
Que couvre la garantie décennale ?
Les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à son usage, pendant dix ans.
Quand démarrent ces garanties ?
À la date de réception des travaux, consignée au procès-verbal. D’où l’importance de ce document.
Une fissure relève-t-elle de la décennale ?
Si elle compromet la solidité ou l’étanchéité, oui. Une simple microfissure esthétique relève plutôt du parfait achèvement.
Comment mobiliser une garantie ?
Par un signalement écrit au constructeur, idéalement appuyé d’un rapport d’expert qualifiant le désordre.
L’assurance dommages-ouvrage est-elle liée ?
Oui, elle préfinance les réparations relevant de la décennale sans attendre la recherche de responsabilité.
Que faire en cas de refus du constructeur ?
Mise en demeure, puis action appuyée d’une expertise et, si besoin, recours judiciaire.
Un expert peut-il m’aider ?
Oui, il qualifie le désordre, identifie la garantie applicable et vous accompagne dans les Yvelines pour vos recours.
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À propos de l’auteur
Laurent Hojan est fondateur et expert en bâtiment du groupe Check my House depuis 2019. Expert indépendant, il accompagne les particuliers des Yvelines dans leurs projets de construction (CCMI), d’achat immobilier (VEFA, ancien) et lors de l’apparition de désordres (fissures, humidité, malfaçons). Sa mission : un avis technique neutre, au seul service du client, jamais de l’assureur ni du constructeur.
